Gli aspetti economici di stima

1. il più probabile valore di mercato;
2. il più probabile valore di costo;

Da questi, sono stati ottenuti altri 4 tipi di valore, detti quindi accessori o derivati:

1. il più probabile valore di trasformazione;
2. il più probabile valore complementare;
3. il più probabile valore di surrogazione;
4. il più probabile valore di capitalizzazione.

Valore di mercato

Il valore di mercato rappresenta la stima del prezzo che un bene potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita.

Valore di costo

Il valore di costo si ottiene in funzione delle spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per produrre o riprodurre il bene oggetto di stima.

Il valore di costo comprende spese di diverso tipo:

• spese per l'acquisto di beni e servizi;
• retribuzione dei lavoratori;
• remunerazione dei capitali utilizzati.

Valore di trasformazione

Questo aspetto economico viene applicato per la stima di quei beni che, nello stato in cui si trovano, non manifestano tutte le loro potenziali capacità di valore o di reddito, ma si ritiene ordinariamente che tali potenzialità possano emergere con opportuni interventi di trasformazione.

Questo criterio di stima si applica di solito ai fabbricati da restaurare, ai terreni edificabili, ai fondi che cambiano la destinazione produttiva.

Valore complementare

Il valore complementare di un bene è il valore che assume nei confronti del complesso originario.

Il bene complementare è infatti in grado di accrescere il valore o il reddito di uno o più altri beni.

L'aspetto economico del valore complementare viene quindi applicato quando si deve stimare un bene unitario e trova tipicamente applicazione nelle stime relative delle espropriazioni per pubblica utilità.

Valore di surrogazione

Il valore di surrogazione di un bene viene determinato sulla base del valore di altri bene in grado di sostituirlo, cioè in funzione del valore di un bene avente la stessa utilità.

La condizione indispensabile per applicare questo criterio di stima è che il bene oggetto di stima sia, appunto, sostituibile surrogabile con altri beni.

Può essere usato per esempio nell'estimo agrario, per stimare il valore delle scorte aziendali quando, per la mancanza di compravendite di riferimento, non è possibile applicare l'aspetto economico del valore di mercato.

Valore di capitalizzazione

Con il criterio del valore di capitalizzazione o di rendimento il valore di un bene viene determinato accumulando all'attualità i redditi futuri ordinariamente ritraibili dal proprietario.