Il metodo di stima

La comparazione
La comparazione viene effettuata sulla base di un parametro comune che può essere, la superficie di un terreno o di un fabbricato.
I procedimenti di stima elaborano quindi dati costituiti da prezzi o da parametri di beni simili.

Requisiti dei beni simili
Per beni simili si intendono i beni aventi le medesime caratteristiche estrinseche e intrinseche.
Le caratteristiche estrinseche dipendono da fattori esterni al bene, in quanto sono dovuti a relazioni di diverso tipo che si possono instaurare con l'ambiente circostante.
Le caratteristiche intrinseche sono interne al bene e ne determinano la struttura, la funzione, la comodità.

Requisiti dei prezzi dei beni simili
I prezzi dei beni simili devono essere recenti, devono cioè derivare da compravendite verificatesi in un passato prossimo al momento della stima.
I prezzi devono essere reali cioè realmente pagati.

I parametri di confronto
Il parametro è la grandezza in base alla quale viene effettuato il confronto tra il bene in oggetto di stima e i beni simili. La grandezza usata può essere qualitativa o quantitativa. I parametri quantitativi possono essere tecnici, se la grandezza è fisica, o economici, se la grandezza è monetaria.
I parametri qualitativi sono costituiti invece da aspetti descrittivi di vario tipo, come la forma, la veduta ecc...

Parametri tecnici
I parametri tecnici sono quantità fisiche esprimibili come superficie o come volume. La loro caratteristica specifica è la misurabilità.
quindi i parametri tecnici, a differenza di quelli economici e qualitativi, non sono opinabili, non risentono più di tanto di diverse modalità di calcolo e non si alterano con il tempo.

Parametri economici
I parametri economici sono, i redditi lordi o netti dei beni immobili determinati con appositi bilanci estimativi. I più importanti nell'uso pratico sono le rendite catastali, il beneficio fondiario.
Tra i parametri economici, le rendite catastali dei terreni e dei fabbricati hanno un'importanza particolare.
L'utilità pratica di questo parametro è dovuta ai seguenti motivi:

• è pronto, non richiede calcoli;
• è omogeneo, è determinato con le stesse caratteristiche in tutto il territorio nazionale;
• è imparziale, perché calcolato da un soggetto pubblico che non ha nessun interesse di parte.

Parametri qualitativi

I parametri qualitativi possono essere utilizzati quando la stima viene effettuata sulla base di più parametri di confronto o possono costituire un parametro ulteriore per aggiustare un valore inizialmente determinato in base a un solo parametro quantitativo.

Caratteristiche dei dati per la stima
I parametri, costituiscono i dati per la stima. E' definito elementare qualsiasi dato utilizzato nei calcoli estimativi che non risulti a sua volta dall'applicazione di un procedimento di calcolo.
I dati elaborati o complessi derivano invece da un calcolo effettuato precedentemente. I dati utilizzati per la stima possono essere inoltre:

• di fatto, se sono evidenti per la loro entità e natura;
• ipotetici, quando derivano da una stima.

Tipi di procedimento

I procedimenti di stima utilizzati per comparare i beni oggetto di stima con altri di cui si conoscono i prezzi di mercato, sono classificati in: 

• Analitici, basati sull'elaborazione di dati elementari;
• sintetici, basati su dati che all'origine hanno già subito una fase di elaborazione.

Principio dell'ordinarietà

E' uno dei cardini su cui deve essere basata ogni stima, il perito infatti non può agire sulla base di particolarismi o singolarità, ma deve sempre fare riferimento a condizioni medie normali e cioè, appunto, ordinari, che rendono la stima oggettiva e "generalmente valida".

Anche la determinazione del reddito deve far riferimento all'imprenditore ordinario, mediamente dotato di capacità e mezzi che trae dall'azienda un reddito ordinario.

Correzioni del valore ordinario

Per valore ordinario si intende quanto inizialmente si ottiene comparando il bene oggetto di stima con altri beni simili di cui si conoscono i prezzi di mercato.

Il bene da stimare potrà essere perfettamente assimilabile alla media oppure potrà evidenziare delle diversità che lo collocano al di sopra o al di sotto di essa.

Le correzioni del valore ordinario possono essere di due tipi: comodi e scomodi, aggiunte e detrazioni.

Comodi e scomodino 

I comodi e scomodi sono caratteristiche non modificabili del bene da stimare che lo collocano al di sopra o al di sotto della media dei beni simili presi a confronto, pur nell'ambito della stessa classe omogenea, cioè dello stesso gradino della scala dei prezzi.

L'apprezzamento viene effettuato, in termini relativi, rispetto al valore ordinario, mediante coefficienti di differenziazione.

Aggiunte e detrazioni

Vi sono differenze tra il bene da stimare e i beni simili che non sono dovuti a caratteristiche non modificabili del bene, ma che sono riferibili ad un suo stato momentaneo e quindi modificabile, dovuto a fattori quantificabili monetariamente in quanto tali.

Le fasi della stima

1. ricerca e analisi dei beni simili e dei relativi prezzi;
2. calcolo del valore ordinario;
3. correzioni al valore ordinario;
4. determinazione del valore reale.