Procedimenti per la stima del valore di mercato e del valore di costo
Procedimenti sintetici
Stima a "vista"
La stima a "vista" viene svolta dal perito osservando il bene da stimare, mentalmente egli costruisce la scala dei prezzi e inserisce il bene in esame nel gradino che ritiene più appropriato esprime quindi il suo giudizio conclusivo di valore.
La valutazione può essere immediata, se è pronunciata oralmente subito dopo il sopralluogo o differita, quando il perito prima di emettere il suo giudizio assume informazioni su beni simili.
Il rapporto di stima può essere poi reso in forma scritta.
Stima sintetica monoparametrica
La stima sintetica propriamente detta utilizza quale dato iniziale il valore unitario ordinario. Rappresenta il prezzo medio pagato dai beni simili per unità di parametro ed è rilevato dal perito rilevando fonti attendibili.
Il valore ordinario unitario o totale, potrà essere corretto, in funzione delle particolari caratteristiche del bene oggetto di stima che lo differenziano dalla media dei beni simili.
Stima sintetica dei valori unitari
Consiste nell'esprimere il valore di un bene sommando i valori delle porzioni omogenee, autonomamente determinati, di cui è composto.
Questo procedimento trova applicazione quando il mercato non offre sufficienti informazioni per attuare una stima comparativa diretta in quanto non esistono o sono troppo scarsi i beni simili.
Il procedimento per valori unitari si adatta quindi in modo particolare, alla stima dei beni visibili, come in genere i terreni per uso agricolo.
La stima per valori unitari può essere effettuata a volte tramite coefficienti di differenziazione cioè indici o punteggi che mettono in relazioni beni simili presi a confronto di cui è noto il valore unitario, con il bene oggetto di stima o parte di esso, il cui valore può essere espresso in proporzione.
Stima sintetica multiparametrica
Consiste nell'effettuare il confronto con beni simili sulla base di più parametri di confronto. Utilizzando procedure monoparametriche si potranno ponderare i prezzi pagati in funzione dei fattori che sufficientemente hanno influenzato le contrattazioni, per ricavare poi, sulla base degli stessi fattori, il valore del bene oggetto di stima.
La prima fase da svolgere per applicare questo procedimento di stima è stabilire quali caratteristiche sono più significative per la formazione del valore, ciascuna delle quali costituisce un parametro di confronto. Le caratteristiche da prendere in considerazione possono essere quantitative o qualitative.
La seconda fase consiste nello stabilire di quanto ogni caratteristica incida sul valore.
L'apprezzamento viene effettuato con un coefficiente di differenziazione che deriva dal rapporto tra il prezzo di mercato ordinario e il prezzo di mercato che evidenzia una particolare caratteristica.
Procedimenti per capitalizzazione dei redditi
Consiste nell'accumulare all'attualità, scontandoli, i redditi futuri ritraibili dal proprietario usando apposite formule di matematica finanziaria. Tuttavia la capitalizzazione dei redditi può essere un'autonomo criterio di stima e non un procedimento di calcolo del valore unitario. Affinchè si ottenga realmente con la capitalizzazione dei redditi il valore di mercato, si devono verificare le seguenti condizioni:
Stima a "vista"
La stima a "vista" viene svolta dal perito osservando il bene da stimare, mentalmente egli costruisce la scala dei prezzi e inserisce il bene in esame nel gradino che ritiene più appropriato esprime quindi il suo giudizio conclusivo di valore.
La valutazione può essere immediata, se è pronunciata oralmente subito dopo il sopralluogo o differita, quando il perito prima di emettere il suo giudizio assume informazioni su beni simili.
Il rapporto di stima può essere poi reso in forma scritta.
Stima sintetica monoparametrica
La stima sintetica propriamente detta utilizza quale dato iniziale il valore unitario ordinario. Rappresenta il prezzo medio pagato dai beni simili per unità di parametro ed è rilevato dal perito rilevando fonti attendibili.
Il valore ordinario unitario o totale, potrà essere corretto, in funzione delle particolari caratteristiche del bene oggetto di stima che lo differenziano dalla media dei beni simili.
Stima sintetica dei valori unitari
Consiste nell'esprimere il valore di un bene sommando i valori delle porzioni omogenee, autonomamente determinati, di cui è composto.
Questo procedimento trova applicazione quando il mercato non offre sufficienti informazioni per attuare una stima comparativa diretta in quanto non esistono o sono troppo scarsi i beni simili.
Il procedimento per valori unitari si adatta quindi in modo particolare, alla stima dei beni visibili, come in genere i terreni per uso agricolo.
La stima per valori unitari può essere effettuata a volte tramite coefficienti di differenziazione cioè indici o punteggi che mettono in relazioni beni simili presi a confronto di cui è noto il valore unitario, con il bene oggetto di stima o parte di esso, il cui valore può essere espresso in proporzione.
Stima sintetica multiparametrica
Consiste nell'effettuare il confronto con beni simili sulla base di più parametri di confronto. Utilizzando procedure monoparametriche si potranno ponderare i prezzi pagati in funzione dei fattori che sufficientemente hanno influenzato le contrattazioni, per ricavare poi, sulla base degli stessi fattori, il valore del bene oggetto di stima.
La prima fase da svolgere per applicare questo procedimento di stima è stabilire quali caratteristiche sono più significative per la formazione del valore, ciascuna delle quali costituisce un parametro di confronto. Le caratteristiche da prendere in considerazione possono essere quantitative o qualitative.
La seconda fase consiste nello stabilire di quanto ogni caratteristica incida sul valore.
L'apprezzamento viene effettuato con un coefficiente di differenziazione che deriva dal rapporto tra il prezzo di mercato ordinario e il prezzo di mercato che evidenzia una particolare caratteristica.
Procedimenti per capitalizzazione dei redditi
Consiste nell'accumulare all'attualità, scontandoli, i redditi futuri ritraibili dal proprietario usando apposite formule di matematica finanziaria. Tuttavia la capitalizzazione dei redditi può essere un'autonomo criterio di stima e non un procedimento di calcolo del valore unitario. Affinchè si ottenga realmente con la capitalizzazione dei redditi il valore di mercato, si devono verificare le seguenti condizioni:
- il bene da stimare deve fornire un reddito che può essere continuativamente per il futuro;
- deve esistere uguaglianza tra il valore di mercato e l'accumulazione dei redditi all'attualità;
- sia possibile determinare il saggio di capitalizzazione quale espressione previsionale del valore di mercato;
- Per il bilancio dei fondi rustici devono verificarsi le condizioni di mercato perfetto, in cui il prezzo di vendita dei prodotti eguaglia il costo di produzione e quindi il profitto si annulla.
Il valore di costo si determina mediante il confronto con i costi effettivamente e recentemente sostenuti per produrre beni analoghi.
Il compito del perito, è quindi di reperire dall'imprenditore i costi sostenuti per produrre beni simili.
Il procedimento analitico è basato invece sull'analisi e sul calcolo dettagliato dei costi relativi a ogni operazione da eseguire per produrre il bene.
Il valore di costo si intende riferito in genere alla produzione di un fabbrico ex novo. Quando invece si deve valutare un fabbricato esistente il costo ex novo dovrà essere opportunamente deprezzato in proporzione allo stato di conservazione e all'obsolescenza del bene stesso, ottenendo in tal modo il valore di costo deprezzato o valore di ricostruzione.
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