Stima dei fondi rustici

Il termine fondo rustico identifica secondo una terminologia più attuale l'azienda agraria costituita dal capitale fondiario e agrario.
La stima di un fondo rustico può essere richiesta per esempio nei seguenti casi:

• nelle successioni ereditarie;
• nell'ambito dell'espropriazione nel caso di pubblica utilità;
• nelle stime cauzionali, quando il fondo è dato come garanzia ipotecaria per un mutuo;
• nelle esecuzioni immobiliari conseguente al fallimento dell'imprenditore.

La stima del fondo rustico può essere quindi effettuata:

• a cancello aperto, se riguarda solo il capitale fondiario;
• a cancello chiuso, se comprende anche le scorte;

Descrizione del fondo

Caratteristiche intrinseche ed estrinseche

Le caratteristiche di un fondo rustico sono tradizionalmente classificate in ambito estimativo, come intrinseche ed estrinseche.

Le caratteristiche estrinseche dipendono dall'ubicazione del fondo e quindi dal clima nel territorio.

Sono invece intrinseche:

• la dimensione, la forma e l'accorpamento.Le aziende possono essere piccole, medie o grandi;
• la giacitura e l'esposizione, i terreni sono classificati in funzione della pendenza in pianeggianti, collinari e di montagna. Se il terreno è inclinato risulterà esposto in modo particolare verso il sole.
• il tipo di terreno, tessitura, struttura, la dotazione di sostanza organica, il pH ecc...
• Le sistemazioni idrauliche del terreno, che si rendono necessarie in pianura per evitare il ristagno idrico o per effettuare l'irrigazione, e in collina per evitare l'erosione.
• la disponibilità di acqua irrigua. L'irrigazione può essere effettuata, utilizzando acque consortili o risorse interne all'azienda.
• I fabbricati con riferimento alla tipologia edilizia, alla tipologia costruttiva, alla dimensione, all'epoca di costruzione e allo stato di manutenzione.
• Le piantagioni, possono occupare l'intera superficie coltivabile, parte di essa o in alcuni casi valorizzare terreni marginali.

La destinazione produttiva

• seminativi, irrigui e asciutti, in cui sono compresi i terreni destinati a culture orticole, floricole e a vivai;
• prati, suddivisi in prati permanenti e pascoli;
• frutteti, suddivisi in "frutteti in genere" e agrumeti.
• Vigneti, suddivisi in vigneto DOP e vigneto non DOP e vigneto di uva da tavola;
• oliveti.

Dimensione, forma e accorpamento

Per il fondo appoderato si intende un fondo che ha una dimensione minima per poter esercitare un'attività agricola. Con la dimensione può incidere sul valore in modo indicativo la composizione del fondo in più corpi e tanto più quanto essi sono numerosi, lontano fra loro e di forma irregolare. Il fondo ottimale ha per tanto una dimensione ottimale, è accorpato di forma regolare e con fabbricati in posizione baricentrica.

La dotazione di fabbricati

I fabbricati possono essere strumentali o per uso abitativo. 

I valori unitari dei fondi che sono dotati di tutti i fabbricati strumentali sono ovviamente più elevati.

Anche i fabbricati ad uso abitazione possono essere eccedenti come nel caso dei grandi cassinati tipici delle aziende di un tempo. Se l'ubicazione lo consente questi edifici potrebbero essere ristrutturati o restaurati al di fuori del contesto dell'azienda agraria per ottenere residenze di diversa tipologia.

Criteri di stima

Un fondo rustico può essere stimato applicando i seguenti criteri economici;

• Il più probabile valore di mercato;
• il più probabile valore di trasformazione;
• il più probabile valore complementare;
• il più probabile valore di capitalizzazione.

Il valore di mercato è l'aspetto economico che con maggiore frequenza, risolve i casi pratici di stima. Il valore di capitalizzazione è, ciò che si ottiene accumulando all'attualità il reddito del fondo utilizzando un determinato saggio.

Valore di mercato

Consiste in una previsione della domanda e dell'offerta e quindi del prezzo di equilibrio che identifica, nel procedimento di stima il valore ordinario.

Il metodo per la determinazione del valore di mercato è basato sulla comparazione del bene da stimare e fondi simili presi per confronto sulla base di un parametro comune.

Per fondi simili si intendono immobili aventi determinate caratteristiche. I prezzi dei fondi simili devono essere recenti e realmente pagati. L'arco di tempo da prendere in considerazione dipende quindi dalla situazione economica del momento e dalla stabilità dei mercati immobiliari.

Indicativamente un paio di anni sono un'arco di tempo oltre il quale non è opportuno spingersi per avere un dato valido. Per prezzi realmente pagati si intendono gli importi erogati per l'acquisto dell'immobile che non coincide con i prezzi inizialmente richiesti dai venditori con i prezzi riportati nei documenti officiali o con i prezzi "sentiti dire".

Il mercato dei fondi rustici

L'offerta è in genere scarsa e riguarda prevalentemente di dimensione modesta venduti da soggetti con non esercitano attività agricola. La terra, inoltre, è un bene economico non riproducibile, non si può quindi aumentare come per il n. dei fabbricati. Al contrario con l'espandersi della città le nuove edificazioni sottraggono per sempre terreni all'attività agricola.

La domanda, a causa della scarsa redditività attuale dell'attività agricola è in genere bassa. I soggetti interessati all'acquisto sono di solito i confinanti, i proprietari di aziende nelle vicinanze o, in qualche caso, giovani che iniziano una nuova attività. Non mancano però, i zone particolarmente vocate dove l'attività agricola è molto redditizia, una forte domanda e quotazione dei terreni elevate. Date quindi le caratteristiche della domanda e dell'offerta, il mercato dei fondi rustici tende ad essere un monopolio bilaterale: un venditore e un solo o pochissimi probabili acquirenti.

La superficie

La superficie di un fondo è facilmente determinabile in ettari, dai documenti catastali. L'ettaro è l'unità di misura ammesso legalmente, da utilizzare nelle relazioni di stima. I prezzi correnti di mercato sono a volte espressi con misure agrarie locali; e in tale caso si dovrà effettuare la conversione in ettari.

La superficie catastale comprende: 

• La SAU, effettivamente coltivabile;
• La superficie delle tare, cioè parti della superficie non coltivabili per ubicazione.
• La superficie improduttiva, occupata da fabbricati, viabilità poderale.

Il valore unitario ordinario

Nota con precisione la superficie, il valore di stima dipende in modo determinante il valore unitario ordinario che il perito può conoscere in 2 modi:

• tramite informazione diretta, 
• tramite i listini di istituzioni pubbliche e di operatori immobiliari.

Per fonti dirette si intendono le quotazioni che derivano direttamente dai contraenti di beni simili. Si ricorre ai listini immobiliari quando mancano o sono insufficienti el informazioni dirette.

Correzioni del valore ordinario.

Dopo aver eseguito le indagine di mercato il perito applica al fondo in esame il più probabile valore ordinario in base alle sue caratteristiche. Tale importo potrà essere modificato quando necessario in funzione delle peculiari caratteristiche del fondo .

Procedimento analitico

Il procedimento analitico viene svolto a partire da dati elementari e cioè da singoli prezzi di vendita dei beni simili e dai rispettivi parametri. Nella relazione di stima si dovrà riportare ogni contrattazione presa a confronto riportando il prezzo di vendita e le caratteristiche di ogni immobile.

Parametro tecnico

Considerando la superficie come unico parametro di confronto è necessario che i fondi presi a confronto abbiano le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche.

Parametro economico

Utilizzando come parametro di confronto il reddito del proprietario. Il beneficio fondiario si ottiene tramite un bilancio estimativo, considerando il fondo in condizioni di ordinarietà. Da un punto di vista pratico per svolgere la stima è quindi necessario poter determinare con sufficiente affidabilità:

• il Bf fondiario ordinario e continuativo;
• un adeguato saggio di capitalizzazione.

Procedimento per valori unitari

Con il procedimento per valori unitari i valori del fondo vengono ottenuti sommando i valori delle parti omogenee di cui è costituito per esempio quando un fondo è in parte pianeggiante e in parte collinare, in parte a seminativo e in parte a vigneto o frutteto.

Correzione del valore ordinario

Il valore ordinario rappresenta la media in senso statistico dei prezzi di mercato pagati per i fondi simili tale valore può essere corretto, all'occorrenza, nel caso il fondo manifestasse differenze rispetto alla media dei fondi presi per confronto.

Comodi e scomodi

Sono differenze dovute a caratteristiche non modificabili non quantificabili singolarmente in termini assoluti; sono invece quantificabili in termini relativi applicando coefficienti di differenziazione al valore ordinario dell'intero bene.

L'entità della correzione deve quindi essere possibilmente di modesta entità e limitata ai casi di effettiva necessità per non rendere la stima troppo opinabile.

La correzione viene effettuata infatti nell'ambito dello stesso gradino della sala dei prezzi: Se la correzione fosse troppo consistente significherebbe che il fondo da stimare non è sufficientemente simile alla tipologia a cui si sta facendo riferimento per il confronto.

Aggiunte e detrazioni

Quando le differenze tra il fondo da stimare e i fondi simili sono dovute a circostanze momentanee e modificabili, individuabili e quantificabili singolarmente, il relativo importo, adeguatamente calcolato, sarà aggiunto o detratto dal valore ordinario.

Rientrano tra le più comuni aggiunte al valore ordinario:

• le scorte nella stima a cancello chiuso;
• i prodotti in corso di maturazione;
• le piantagioni non presenti nelle aziende simili prese a confronto;
• i fabbricati eccedenti le necessità di conduzione del fondo o fabbricati in evidente migliore stato rispetto ai fondi simili.

fra le detrazioni si includono:

• i fabbricati carenti rispetto alle esigenze di conduzione del fondo o fabbricati in cattivo stato di manutenzione;
• il debito residuo di mutui ipotecari;
• la temporanea diminuzione di reddito dovuto a incuria danni ecc...
• il valore del diritto di usufrutto per i fondi con tale diritto;

Valore di trasformazione

La trasformazione consiste nell'esecuzione di opere di miglioramento fondiario come per esempio:

• terreni asciutti che possono diventare irrigui;
• impianto di frutteti e vigneti o di altre culture di pregio;
• la costruzione di stalle o di altri manufatti per praticare l'attività zootecnica.
• realizzazione di serre o tunnel per l'attività di florovivaismo.

Attualizzazione degli importi

La trasformazione di un fondo può richiedere un periodo di tempo di n. anni per essere realizzata, durante la quale: 

• sono eseguiti lavori di trasformazione;
• l'assetto produttivo dell'azienda e quindi il reddito viene progressivamente mutato fino a raggiungere quello ordinario post-trasformazione.

E' pertanto opportuno anticipare all'attualità tutti gli importi utilizzando:

• il saggio di rendimento fondiario per il valore del fondo trasformato;
• il saggio commerciale per il costo del miglioramento.

Il costo della trasformazione

E' dato dalla somma delle spese dirette e indirette. Le spese dirette sono le spese da mantenere per realizzare i lavori necessari.

Le spese indirette sono i mancati redditi che si verificano quando nel periodo transitorio a causa dell'esecuzione dei lavori il reddito del fondo è inferiore a quello antecedente la trasformazione.

La determinazione del costo della trasformazione può essere effettuata sinteticamente o, con laboriosi calcoli analiticamente.

Con il procedimento sintetico:

• le spese dirette saranno calcolate per confronto con i costi sostenuti da aziende simili per eseguire lavori analoghi o considerando importi forfettari.
• le spese indirette saranno determinate con bilanci sommari oppure forfetariamente.

Con procedimento analitico:

• le spese dirette saranno calcolate dettagliatamente con un computo metrico estimativo dei lavori da eseguire.
• le spese indirette saranno calcolate con una serie di bilanci per determinare il bf ordinario ante-miglioramento e i bf di ogni anno del periodo transitorio.